问：我在三年前向朋友购买了一套二手房。双方签订买卖合同后，我付清了房款，并把该房出租他人。今年遇上市政动迁，于是我去拆迁办咨询拆迁补偿款的问题。拆迁办工作人员查询了房屋管理部门的产权登记资料，发现房产证上的被拆迁人是我朋友，告诉我不能拿到拆迁补偿，原因是未办理产权过户手续，不是房屋的权利人。我认为自己有购房合同，理所当然是合法产权人，应当获得这笔房屋拆迁补偿费，为此，还与拆迁办工作人员发生了争执。请问：我是否应当获得这笔补偿费？

 

　　答：我看了你和朋友签订的房屋买卖合同（复印件），从法律上讲，该合同是依法成立的，但并未生效。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件即行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违反社会利益和公共道德外，我国现行行政法规和相关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效。《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。《城市房屋权属登记管理办法》第四条规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书”。该法第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”。

　　《上海市城镇房屋产权登记暂行办法》第十三条规定：“房屋所有权证和房屋共有权证是房屋所有权的合法凭证，房屋所有人凭证管业。经登记后，凭证出售、出租房屋；凭证办理房屋买卖、继承、分析、赠与、交换和调拨等移转变更手续；凭证申报扩建和改建；凭证办理拆迁补偿手续。”由于你尚未办理产权变更登记，所以不能办理拆迁补偿手续。建议你应尽快与出售方联系，及时办理产权变更手续，以便办理房屋拆迁补偿安置等相关事项。

 

（上海市申江律师事务所高级律师黄亚忠解答）